Ao longo do meu percurso profissional não me canso de citar Larry Summers: “a confiança é a forma mais barata de estímulo económico”. Confiança geradora de expectativas em todas as relações, variável relevante na análise económica, que antecipa a dinâmica de outras variáveis menos abstratas. Numa economia de mercado, a confiança é determinante na atividade dos agentes económicos. Sempre que os decisores rompem com a perceção de confiança, este é um fator decisivo para o fim ou pelo menos a interrupção de qualquer relação saudável entre as partes envolvidas. 

Não é de hoje a deterioração das expectativas dos investidores. O Estado não pode continuar a mudar as regras do jogo. Na ausência de estratégia e pensamento estratégico, os decisores anunciam medidas sem considerar objetivos quantificáveis e instrumentos de medição dos seus resultados e sem ter em conta as consequências que as mesmas possam causar no “País real” que desconhecem. Na sua larga maioria não se lhes conhece trajetória pessoal e profissional relevante fora dos gabinetes públicos, das estruturas partidárias ou do parlamento. Se a confiança é uma forma de estímulo económico, a previsibilidade legislativa e fiscal são fundamentos reais para a captação de investimento. 

Depois de uns escassos dias de consulta pública de um “power point” e sem ouvir as autarquias, o governo irá revelar um pacote de medidas para a Habitação. Das intenções que se conhecem, os apoios às famílias com quebras de rendimento e a simplificação dos licenciamentos camarários são positivas e vão ao encontro da emergência social provocada pela inflação, subida do desemprego e taxas de juro no crédito hipotecário e dos investidores no mercado imobiliário, que há muito reclamam da morosidade e da excessiva carga burocrática que consome recursos financeiros ao longo de um imprevisível período de tempo, elevando os custos da construção e reabilitação de edifícios destinados à habitação. 

A drástica redução de construção habitacional na última década face à anterior, 12.000/ano versus 85.000/ano, é um indicador por todos conhecido, que deveria ter feito soar o alarme. Sem incentivos para construir habitação acessível, excessiva carga fiscal, aumento dos custos em terreno e materiais de construção, escassez de mão de obra, custos financeiros acrescidos pela morosidade no licenciamento, os investidores e operadores concentraram a sua produção na construção e reabilitação de imóveis destinados ao segmento prime, particularmente em Lisboa e no Porto. Não foi uma opção vocacional, até porque muitos deles não tinham experiência anterior nem expertise no segmento prime e muito menos no nicho luxury. 

Basta uma simples "folha excel" que considere os custos finais para edificar ou reabilitar nas cidades de maior dimensão para facilmente chegarmos a um preço de comercialização inacessível à classe média. Não foi o aumento de procura internacional com maior poder de compra que condicionou os preços de mercado. Não foram os inexpressivos compradores ao abrigo dos vistos gold que retiraram imóveis do mercado destinados à classe média ou ao arrendamento acessível. Um desajustado RGEU – Regime Geral de Edificações Urbanas e a alteração legislativa de 2014 que retirou da oferta de terrenos, solos urbanizáveis para o fim específico de habitação pública para arrendamento ou venda a custos controlados, contribuíram para estrangular a oferta. 

Acompanhar a implementação e o desenvolvimento do programa “Minha Casa, Minha Vida” no Brasil, foram momentos de aprendizagem quanto ao papel da oferta pública e da banca pública no mercado da Habitação. Apesar dos erros e problemas identificados, é um programa de referência em Políticas Públicas de Habitação, em que o direito constitucional à moradia não se sobrepõe ao direito à propriedade. Qualquer medida percecionada como atentatória ao direito à propriedade, incorre em elevados danos reputacionais para a imagem externa do País e da marca Portugal, chapéu que abriga todas as atividades económicas e a captação de investimento externo.

Fonte: Supercasa.